Таиланд взялся за недвижимость, оформленную «на тайскую компанию», — и проверяет её искусственным интеллектом

Департамент развития бизнеса Таиланда (DBD) и Земельный департамент развернули самую масштабную в истории страны кампанию против номинальных структур — схем, в которых тайские граждане формально числятся владельцами компаний и земли, фактически принадлежащих иностранцам. К середине 2026 года счёт идёт уже не на предупреждения: к ответственности привлечено 852 компании, а оценённый государством ущерб составил 15,1 млрд бат.

Как устроена проверка

Кампания опирается на три механизма, введённых один за другим. С октября 2025 года работает аналитическая система IBAS, которая в автоматическом режиме сверяет корпоративный реестр с базами других ведомств и помечает компании с признаками номинального владения — обработано уже 40–50 тысяч записей о регистрациях и земельных сделках. С 1 января 2026-го при создании тайской компании нужно документально подтверждать источник средств каждого тайского акционера — банковскими выписками, а не декларацией. С 1 апреля то же требование распространили на изменения в уже существующих компаниях: смену акционеров, увеличение капитала.

Логика видна невооружённым глазом: раньше номинальную структуру нужно было ещё найти, теперь она подсвечивается алгоритмом, а держатели «спящих» долей не могут объяснить, откуда у них деньги на эти доли.

Кого проверяют в первую очередь

Приоритетные секторы, названные DBD, читаются как портрет курортного рынка: туризм, торговля землёй и недвижимость, отели, строительство. География та же — Пхукет, Самуи, Панган. Именно там десятилетиями работала связка «иностранец + компания с тайскими акционерами на 51%», позволявшая де-факто владеть землёй в обход ограничений.

Последствия для попавших под проверку серьёзные: по Закону об иностранном бизнесе — уголовная ответственность вплоть до лишения свободы, для земли, оформленной через номиналов, — принудительная продажа. Слово «конфискация» в этой теме звучит всё чаще не как страшилка юристов, а как судебная практика.

Что это значит для владельцев недвижимости

Важно отделить тех, кого кампания не касается. Квартира в кондоминиуме, купленная в пределах Foreign Quota, — полностью легальная личная собственность, никакие проверки компаний её не затрагивают. Зарегистрированный leasehold — тоже. Под ударом ровно одна категория: владение через тайскую компанию, у которой нет реального бизнеса, а местные акционеры — статисты.

Владельцам таких структур сейчас разумно не ждать письма от DBD, а провести аудит первыми: есть ли у компании реальная деятельность и отчётность, могут ли тайские акционеры подтвердить происхождение своих вложений, как оформлены их права и обязанности. В части случаев структуру можно привести в порядок — перевести актив в личный freehold в рамках квоты, перерегистрировать в зарегистрированный leasehold или наполнить компанию реальным содержанием. Что выбрать — вопрос к профильному юристу, и это тот случай, когда его гонорар очевидно дешевле альтернативы.

Для рынка в целом происходящее — продолжение линии, которую Таиланд ведёт весь 2026 год, от виз до реестров: серые схемы дорожают, легальные — дешевеют в относительном выражении. Покупателям, которые изначально выбирали прозрачные формы владения, эта кампания ничем не грозит — наоборот, она вымывает с рынка конкурентов, готовых «решать вопросы» в обход закона.